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Revue Horizons publics N°11

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Interview de M. Domart, Prsident de La Fdration Nationale des Directeurs dOPH

Directeur dOise Habitat, Bernard Domart a t lu Prsident de la Fdration Nationale des Directeurs dOPH en janvier 2013. Il rpond aux questions dHorizons publics.

1/ La baisse de la TVA 5 % sur la construction de logements sociaux, annonce par le gouvernement, va-t-elle permettre de relancer les oprations de construction ?

Cette annonce est un signe positif donn par le gouvernement. Cette baisse de TVA reprsente une conomie qui va permettre aux bailleurs sociaux daccrotre leurs fonds propres (subvention directe de 2 500 au logement). Mais quand on sait que le prix de revient dun logement est denviron 140 000 , cette mesure ne rsout pas tous les problmes et ne permettra pas, elle seule, datteindre lobjectif de construction de 150 000 logements sociaux par an. On nous demande aujourdhui de reconstruire la Ville sur la Ville ; mais avec quels moyens ?

2/ Quels sont les freins la construction rencontrs par les bailleurs sociaux ?

La construction de logements est fortement entrave par les blocages administratifs (loi sur leau, Btiment de France, dpollution, fouilles archologiques) qui allongent la dure de montage des oprations (4 ou 5 ans aujourdhui contre 2 ou 3 ans il y a 10 ans). Nous sommes galement impacts par les cots de construction qui augmentent inexorablement. Lingnierie financire nest plus adapte lingnierie technique, notamment au regard des nouvelles contraintes lies au dveloppement durable (multiplication des normes environnementales, des contrats dentretien).Nous devons aussi faire face laccroissement du prix de foncier devenu rare, sans compter le fait que la viabilisation des terrains est de plus en plus coteuse (raffectation, dpollution ).
En fait, nous subissons les mcanismes du march de limmobilier, alors mme que notre vocation sociale ne nous donne pas les mmes leviers de rentabilit. En effet, nous devons construire avec une contrainte forte qui est celle dun loyer plafond, infrieur au prix du march, compatible avec les ressources modestes de nos locataires. Il y a l une inadquation ! La baisse des Ventes en tat futur dachvement (Vefa) par les promoteurs privs pse galement sur notre capacit produire des logements.
Enfin, il faut rester vigilant afin de ne pas se focaliser uniquement sur les enjeux de construction, mais consacrer galement des financements la rhabilitation et lentretien des logements. A titre dexemple au sein de mon OPH (Oise Habitat), nous consacrons 50 % de nos fonds propres la construction et 50 % lentretien de notre patrimoine existant.

3/ Le mode de financement des OPH est-il menac ?

La demande de logements sociaux est forte, ce qui est un signe rassurant pour les bailleurs sociaux. Mais il est clair que notre modle conomique est repenser. La loi Barre sur le financement du logement social, qui date de 1978, est devenue obsolte. Les pouvoirs publics, depuis des annes, ont tendance vouloir faire du rafistolage mais une rforme de fond sur le financement apparait ncessaire.
Une des pistes envisageables serait la mise en place de prts sur la partie construction sur une dure de 50 ans (contre 40 ans actuellement) avec la possibilit dagir galement sur les frais de commissionnement. Nous bnficions aujourdhui de taux environ 3 ou 4 % alors que le taux du livret A slve 1,75 %. La caisse des Dpts et les banques ont donc des marges de manuvre. A titre dillustration, une baisse de 0,2 % du taux de commissionnement nous permettrait de gagner 4000 de fonds propres par logement en cumulant avec la dure de lemprunt 50 ans.

4/ Le prt dAction logement d1,5 milliard deuros par an aux bailleurs sociaux peut-il apporter une bouffe doxygne ?

Ces aides financires sont salutaires certes, mais elles ne sont pas prennes (peut-tre dureront-elles deux ans, voire trois ans maximum). Sur le logement, il faut un engagement et une lisibilit sur le long terme. Nanmoins, tous les partenariats financiers sont intressants. A ce titre, lEurope reprsente aujourdhui un vritable contributeur. Dans le cadre de la rhabilitation thermique du patrimoine dOise Habitat, le Feder nous apporte une aide de 5 6 % du montant global.

5/ Que pensez-vous du systme de prquation visant soutenir l'effort de construction dans les zones les plus "tendues" ?

Il existe un pige dans ce systme : en transfrant tous les avantages aux zones tendues , les zones dtendues risquent de cumuler tous les dsavantages conomiques et sociaux. Or, si les zones en crise doivent aider financirement celles en extension, cest une prquation inverse Il faut donc veiller ne pas dlaisser ces zones et les aider dans la rhabilitation, voire la dmolition de logements si cest ncessaire.

 

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